Réglementation
PLU, zone constructible : votre terrain accepte-t-il une construction ?
Avant tout projet, une seule question compte : que dit le PLU de votre commune ? Zone U, AU, A ou N, densité, reculs, hauteur maximale, aspect extérieur… Voici comment lire un PLU comme un professionnel et vérifier, en 20 minutes, ce que votre terrain autorise réellement.
1. Qu'est-ce qu'un PLU et comment le lire
Le Plan Local d'Urbanisme est le document réglementaire qui fixe, à l'échelle d'une commune ou d'une intercommunalité (PLUi), les règles d'usage des sols et de construction. Il se compose de plusieurs pièces :
- Le rapport de présentation (diagnostic territorial)
- Le PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durables)
- Le règlement écrit : les règles par zone (le document le plus consulté)
- Les documents graphiques : le zonage cartographié
- Les OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation)
- Les annexes : servitudes d'utilité publique, PPRi, réseaux
2. Les 4 zones du PLU
Zone U — Urbaine
Secteurs déjà urbanisés, équipés en réseaux. Constructible selon les règles du PLU (sous-zones UA, UB, UC…). Seuil DP/PC à 40 m² pour extension.
Zone AU — À urbaniser
Zones destinées à devenir urbanisées. Constructibilité conditionnée à la réalisation d'équipements. AU « stricte » : inconstructible sans modification du PLU.
Zone A — Agricole
Inconstructible, sauf pour l'activité agricole (bâtiments d'exploitation, logement de l'exploitant). Extensions limitées des habitations existantes autorisées sous conditions (généralement 30 % ou 30 m²).
Zone N — Naturelle
Inconstructible par principe (protection des paysages, milieux naturels). Extensions limitées possibles pour les habitations existantes, comme en zone A.
3. Les règles clés à extraire du règlement
Pour chaque zone, le règlement écrit fixe des articles-types. Voici ceux qui déterminent la faisabilité de votre projet :
| Article | Ce qu'il fixe |
|---|---|
| 1 & 2 | Occupations et utilisations du sol interdites / soumises à conditions |
| 3 | Accès et voirie (largeur minimale, desserte) |
| 4 | Desserte en réseaux (eau, assainissement, électricité) |
| 6 & 7 | Implantation par rapport aux voies et limites séparatives (reculs) |
| 8 | Implantation des constructions les unes par rapport aux autres |
| 9 | Emprise au sol maximale (en %) |
| 10 | Hauteur maximale (en mètres ou en nombre de niveaux) |
| 11 | Aspect extérieur (matériaux, teintes, toitures) |
| 12 | Stationnement (nombre de places imposées) |
| 13 | Espaces libres, plantations, coefficient de pleine terre |
4. Le COS est mort, vive l'emprise au sol
Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS), qui limitait la surface de plancher constructible par rapport à la surface du terrain, a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les PLU postérieurs à cette date pilotent la densité par deux leviers combinés :
- Emprise au sol maximale (article 9) : ex. 40 % du terrain.
- Hauteur maximale (article 10) : ex. 9 m au faîtage.
- Coefficient de pleine terre (article 13) : ex. 30 % du terrain non imperméabilisé.
Attention : certains PLU communaux anciens (avant 2014) conservent un COS formel jusqu'à leur révision. Vérifiez toujours la date d'approbation du PLU applicable.
5. Vérifier son terrain en 5 étapes
- 1Localiser la parcelle sur cadastre.gouv.fr — noter la référence cadastrale.
- 2Ouvrir geoportail-urbanisme.gouv.fr et identifier la zone (U, AU, A, N).
- 3Télécharger le règlement écrit du PLU et lire les articles 1 à 13 de la zone concernée.
- 4Vérifier les servitudes : PPRi, PPRn, monuments historiques, ABF, sites classés.
- 5Demander un Certificat d'Urbanisme (CU) à la mairie : garantit les règles pendant 18 mois.
6. Le Certificat d'Urbanisme (CU) : votre filet de sécurité
Le CU est un acte administratif qui vous informe des règles applicables à un terrain. Deux types :
CU d'information (a)
Indique les règles générales, servitudes et taxes applicables. Délai : 1 mois. Utile en phase d'achat.
CU opérationnel (b)
Indique en plus si le projet précis décrit est réalisable. Délai : 2 mois. Garantit les règles pendant 18 mois — même si le PLU est modifié entre-temps.
Sources & références
- Code de l'urbanisme, articles L.151-1 à L.153-60 (PLU)
- Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (suppression du COS)
- Géoportail de l'urbanisme — geoportail-urbanisme.gouv.fr
- service-public.fr — Certificat d'urbanisme